馬楠：萬科項目工程計價管理

1.工程預算按編制時間和用途分為兩類：A、清單招標預算。施工圖完備以后，清單招標截標之前;B、合同預算包干價。費率或單價招標以后，施工圖完備時。

2.A類預算主要用途：①作為清單招標評標時的參考;②檢驗施工圖的技術經(jīng)濟合理性，若預算偏離目標成本較多時，應協(xié)同相關部門對設計進行優(yōu)化;③指導材料的選擇和《施工組織設計方案》的編制。

3.B類預算主要用途：①作合同的預算包干價使用，需要核對;②經(jīng)濟指標不合理時，仍有優(yōu)化的可能，但因已處于施工階段，時間不一定允許或已造成損失。

4.萬科主張采取清單招標預算計價方式事前確定合同包干造價，不鼓勵采用合同預算包干價的計價方式。

5.無論是自行還是外委編制的工程預算，均應有完整的工程量計算書、分層分項工程量統(tǒng)計表、技術經(jīng)濟指標分析。并對預算計價依據(jù)、材料價格的確定依據(jù)、預算中暫定量或暫定價項目、圖紙中有而預算未包含的項目等進行說明。

6.工程預算計價過程中，造價工程師要主動發(fā)現(xiàn)施工圖中標注不清、前后矛盾、缺項、漏項等問題，并書面提交設計部(或設計院)及時修正或發(fā)布設計變更，避免按錯圖施工造成損失。

7.清單招標預算計價

(1)所需資料：施工圖、招標文件擬采用的合同條件、材料價格的計取及調整方式。

(2)編制方法：按清單計價規(guī)則計算工程量、工程類別、市場行情、主管單位頒發(fā)的參考工料消耗定額、無參考工料消耗定額時應根據(jù)實際情況編制補充工料分析的綜合單價;可參考近期類似工程的招標成果。

(3)本類預算編制完成后，成本部造價工程師復審，成本經(jīng)理終審;并送項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理、工程總監(jiān)、財務總監(jiān)傳閱。

(4)本預算只作為評標的參考，如有把握符合市場行情的低價，可以公開讓每個投標人知曉;未公開時公司內部及咨詢單位均應做好保密工作，保證招標的公平性。

8.合同預算包干價計價

(1)所需資料：審核后的施工圖、合同文本(隱去乙方名稱)、材料價格計取及調整方式，合同未約定的以招標文件和投標文件為準。建議在合同中明確《施工組織設計方案》不作為工程計價依據(jù);投標前編制的方案中涉及到造價增減，在經(jīng)濟標中考慮;施工中另行編制的方案涉及到造價增減的，需單獨申報方案措施增加費。

(2)編制方法：①費率的取費級別或單價合同的綜合單價。②根據(jù)施工圖，按合同約定的方法計算工程量;現(xiàn)場實際情況與圖紙有出入時，項目經(jīng)理部應以現(xiàn)場簽證形式予以說明，并交預算編制單位;③定額或單價缺項部分應根據(jù)實際情況編制補充工料分析的綜合單價。

(3)費率招標或單價招標的工程，當施工圖齊備后，成本管理部應立即要求承包單位編制施工圖預算，同時成本管理部應對施工圖預算進行編審或委托造價咨詢機構編審，而后，成本管理部應跟蹤、了解造價咨詢機構的編制或審核情況，督促并始終參與施工圖預算的核對工作。并按核定的預算價簽定補充工程合同，上述所有工作，應在施工圖完備后60天內完成。

(4)費率或單價招標的工程，為防止承包商高估冒算而增加工程預算的核對難度，合同中應約定控制辦法。如：若承包單位報送的施工圖預算造價超出最終審定預算造價10%時，將按預算高報部分的一定比例收取咨詢費。(具體可參照工程結算相關內容各公司自定)，乃至取消其今后對萬科工程的投標資格。

(5)預算編制并核對完畢后，成本部內部進行復審，經(jīng)辦人填寫《合同預算包干價審批表》，送成本部經(jīng)理、成本部分管領導、總經(jīng)理審核(終審權可按金額或重要程度進行授權)，并送項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理、工程總監(jiān)傳閱。

1.工程結算準備資料

結算資料應包括以下內容，當以下資料不足以完全說明情況時，還可參照招標及投標文件的內容作為結算計價的依據(jù)。建議在合同中明確《施工組織設計方案》不作為工程計價依據(jù)，施工中另行編制的方案涉及到造價增減的，需單獨申報方案措施增加費。

(1)經(jīng)雙方確認的預算書，適用于實行預算包干的合同;

(2)合同文本及所有補充協(xié)議，及與工程結算相關的備忘錄;

(3)材料價格調整或計算的依據(jù)(政府指導價格、限價材料通知書等);

(4)設計變更、現(xiàn)場簽證原件及相應的結算;

(5)甲供或三方供貨材料領用單原件;

(6)工期、質量獎勵或違約金記錄，有其它扣款的應提供有效的扣款單;

(7)經(jīng)審核的竣工圖、圖紙會審記錄，公司內部設計的零星工程圖紙需設計經(jīng)理簽字。

(8)工程竣工驗收資料;

(9)其它與工程結算相關的資料;

(10)以上資料由承建商進行收集，資料必須簽章齊備、編號準確。由現(xiàn)場工程師、項目成本人員共同審核資料的完整和真實性，并與項目內業(yè)和成本人員保存的資料進行核對，特別注意造價調減的資料有無遺漏。

(11)若存在設計變更、現(xiàn)場簽證之外的增減款事項，圖紙中遺留未施工的項目，合同內另外委托其它單位施工的項目，以及其它不能在以上資料中反應但與結算相關的事宜，項目經(jīng)理部應進行書面說明。

(12)項目成本人員必須建立甲供和三方供貨材料的領用臺帳及付款臺帳，對領用單原件進行存檔。結算前召集供貨商、承建商、現(xiàn)場工程師核對總領用量并簽字確認，超過合同約定損耗率的材料費應由承建商支付，合同無約定時以定額損耗為準。

(13)結算編制的方法:

a.工程量以施工圖、設計變更及現(xiàn)場簽證為準;不清之處，成本人員應到工地現(xiàn)場實地度量，無法度量的參照急蔽驗收記錄;

b.清單或單價招標的合同嚴格按綜合單價進行結算，費率招標(清單招標中的缺項部分)約定的費率、材料價確定方式、相應的工料消耗定額進行結算，缺項部分根據(jù)實際情況進行工料分析，參照市場行情，編制補充綜合單價;

c.材料價差嚴格按合同約定調整;扣除超額領用的甲供及三方供貨材料費用;

d.按工程合同確定的結算方式計算總價，在審核結算書、與承包方核對時參照合同，注意甲供材料、工期獎罰、質量獎罰、安全獎罰、水電費、扣款項目、配合管理費、總包服務費、保修金等費用的計算、扣除;

e.結算總價=預算包干造價+設計變更+現(xiàn)場簽證+約定的人工及材料調差+增加項目-減少項目。

2.工程結算程序：

發(fā)出《工程結算通知書》→承包單位報送結算資料→填寫《工程結算審批表》→工程結算初審核→工程結算外審→部門內部復審→公司領導審批→簽署《竣工結算造價協(xié)議清單》。

(1)項目經(jīng)理部、工程部、成本部、財務部一致認為符合結算條件后，由項目部發(fā)給承包單位《工程結算通知書》;

(2)承包單位將整理齊全的工程結算資料，送監(jiān)理審核，再報送項目部;

(3)項目經(jīng)理部現(xiàn)場工作師、項目成本人員共同審核資料的完整和真實性;

(4)項目經(jīng)理部初審，項目成本人員收集資料交中介或自行全面審核并簽字，項目經(jīng)理部、工程管理部等須全力配合;

(5)若工程結算并非在合同總價包干的基礎上進行，須選擇造價咨詢機構進行審核，項目成本人員對外審進行監(jiān)控并抽查;

(6)成本管理部內部進行復審，復審工程師、經(jīng)理簽字;

(7)外審結果經(jīng)成本管理部復查，財務管理部復核后，主管副總簽署意見，報公司總經(jīng)理批示;

(8)成本管理部組織甲乙雙方根據(jù)工程合同簽署竣工結算價款協(xié)議書，并核對已付金額、應扣金額、保修款、余款等。

3.所有工程結算須填寫《工程結算審批表》。

4.在工程合同中約定控制辦法

為防止承包單位高估結算，應與承包單位在工程合同中約定控制辦法。比如：報送的結算造價最終核減額在最終審定結算金額5%以內的造價咨詢酬金由甲方支付，若結算造價最終核減額超出5%，則因造價超出部分而引起的造價咨詢酬金之增加部分由承包方支付;若承包單位報送的結算金額超出最終審定結算金額10%時，承包單位除造價咨詢酬金外，還需按一定比例承擔違約金;直至取消今后在萬科的投標資格。

5.委托中介咨詢機構編制的結算，應在委托合同中要求提供完整的工程量計算書、分項工程量統(tǒng)計表(可以分層時需分層統(tǒng)計)、技術經(jīng)濟指標分析。同承包單位核對完畢后，應提供與承包單位結算的差異情況說明。

6.工程結算完成后，特別是與合同價相比偏離10%以上的，成本部應按合同范圍內工程造價、設計變更和現(xiàn)場簽證、合同外零星委托逐一進行分析說明，必要時可按“有效與無效成本”的標準進行分析統(tǒng)計并報送公司管理層。

7.項目竣工結算完成之后，應編制結算成本和目標成本的對比分析，按責任成本的要求對相關部門進行考評，總結項目目標成本控制的經(jīng)驗和教訓。同時按集團《項目成本數(shù)據(jù)庫》的要求，對技術經(jīng)濟指標、成本數(shù)據(jù)進行分析并錄入。

8.在可能影響業(yè)主入住時，供電、自來水、煤氣、電話等市政工程的結算優(yōu)先辦理;無施工單位不配合情況時，主體工程結算在承包方提供全部竣工結算資料后6個月內核定并審核完畢，其余工程結算在承包方提供全部竣工結算資料后3個月內核定并審核完畢。

9.所有合同在除質保、保修條款外履行完畢后，都需應辦理結算。

1.各公司成本部中“項目成本管理”崗的人員可派駐項目現(xiàn)場，但歸屬成本部統(tǒng)一管理。

2.萬科及中介機構負責工程造價計價、審核的人員均必須持有造價工程師證書或預算員資格證書，并在經(jīng)辦的工程造價文件上注明單位名稱、姓名和證書號碼。

3.發(fā)包單位、承包單位雙方對建設工程施工合同執(zhí)行過程中的工程價格爭議，可通過雙方協(xié)商、合同約定的辦法或向人民法院起訴的辦法解決;在爭議處理中，涉及工程價格鑒定的，由工程所在地工程造價管理機構或法院指定的具有相應資質的工程造價咨詢機構辦理。

4.集團所屬房地產公司的成本部應及時總結工程計價工作的經(jīng)驗和教訓，完成的專題分析報告可上傳到總部成本管理網(wǎng)頁共享;各公司應及時維護《項目成本數(shù)據(jù)庫》中本公司的內容，以便資源共享。

5.集團成本審算中心通過成本管理軟件、成本檢查等手段，不定期對各地分公司項目的工程計價、動態(tài)成本以及工程計價管理制度的執(zhí)行等情況等進行檢查和評比。

6.在執(zhí)行過程中，各公司可根據(jù)實際情況編寫具體的操作細則，并不得與本管理辦法的相沖突。各公司的實施細則需經(jīng)集團財務管理部成本審算中心核實，報集團分管領導批準后方可實施。